Las transformaciones urbanas y legales que hicieron atractiva la inversión financiera- inmobiliaria en el Centro de Monterrey trajeron consigo una disminución de la población de esta zona. De los más de 35 mil habitantes que residían en el primer cuadro de la ciudad en 1990, como saldo poblacional quedaron en el año 2020, 16 mil 300 residentes. Esto es paradójico puesto que las obras de transformación, como la Macroplaza, el Paseo de Santa Lucía, el Barrio Antiguo, entre otras, han tenido como justificación atender el deterioro y la baja densificación poblacional.
Después de este gran desplazamiento, que algunos llaman erróneamente abandono, el Centro Histórico o primer cuadro de la ciudad de Monterrey se ha llenado de torres de departamentos de usos mixtos.
Ya en el plan de desarrollo municipal 2013-2025 se mencionaba que en el Centro existe un círculo vicioso debido al despoblamiento paulatino que “provoca inseguridad y deterioro físico del espacio urbano, y éstas a su vez hacen menos atractivo residir o invertir en la zona, provocando mayor pérdida de residentes y poca atracción de nuevos habitantes” (págs. 4, 54).
Es por eso que se atendieron algunos obstáculos considerados en el plan, para atraer el capital financiero-inmobiliario, como la pulverización de las propiedades que disminuyó debido a que previamente al desarrollo de las torres se generó un proceso de compra-venta y fusión de propiedades, reduciéndose así el número de propietarios y aumentando el promedio de metros cuadrados por propiedad. Esto ha permitido la disponibilidad de lotes adecuados en su tamaño para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. También el Gobierno ha atendido el problema de la falta de incentivos. Para ello se aprobó en Monterrey, en el año 2014, el Plan de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT). Después de varios años de vigencia del DOT, hasta el 2022, se han autorizado aproximadamente 45 proyectos de usos mixtos en el primer cuadro, algunos ya terminados y los demás están en construcción o están proyectados para construirse en estos años.
Entre los motivos que justifican este programa está la necesaria respuesta a la problemática generada por el uso de automóvil y promover la cercanía del lugar de trabajo al de la residencia. Por otra parte se busca incentivar la movilidad peatonal y/o no motorizada, por eso se promueve alrededor de estos proyectos la ampliación de banquetas, la creación de ciclopistas y corredores verdes.
Digamos que esto último representa una fachada formal, pero detrás de ello hay otros motivos no presentados públicamente. Por ejemplo se menciona que existe un capital acumulado por los descendientes de los grandes capitales regiomontanos que estaba improductivo, que encontraron salida en este contexto y que, además, han logrado atraer a una parte del capital global relacionado con el financiamiento inmobiliario. Pero para que los grupos financieros e inmobiliarios logren aprovechar las potenciales rentas del suelo, es necesario ahondar en el proceso de desplazamiento y el consiguiente proceso de sustitución poblacional.
Pero se debería de tomar en cuenta que en el Centro de la ciudad residen actualmente diversos grupos sociales como en ninguna otra zona de la metrópoli. Existen los residentes antiguos y/o sus descendientes; también jóvenes de alta escolaridad, pero de bajos ingresos que residen en casas o departamentos antiguos; trabajadores de baja escolaridad que desarrollan sus actividades en el Centro y que viven en vecindades o cuartos de renta, en algunos casos en viviendas vulnerables o deterioradas. Y, últimamente, debido a la inmigración internacional relacionada con la violencia y la pobreza también están residiendo temporalmente inmigrantes de diversas nacionalidades, a veces en construcciones semiabandonadas, en malas condiciones físicas y reconvertidas en cuartos de renta.
Junto a esta diversidad están los residentes de las torres de departamentos de usos mixtos que, tomando como referencia a los habitantes de la primera torre de este tipo en el Centro, son residentes jóvenes de altos ingresos, profesionistas, entre 28 y 45 años de edad, el 40% de ellos inmigrantes recientes, nacionales o extranjeros, que en promedio habitan dos años en los departamentos, ya sea porque después regresan a su lugar de origen o empiezan a emigrar a la periferia para formar una familia y residir en vivienda unifamiliar.
Cuando las autoridades desarrollan los programas llamados “calles completas” y/o “corredores verdes”, parques para mascotas, entre otras obras, siempre están pensando en el perfil cultural de los actuales y futuros habitantes de las torres de usos mixtos.
Finalmente se acercan las fechas para la aprobación de un nuevo plan de desarrollo municipal: ¿Se mantendrá el mismo apoyo exclusivo a los inversionistas inmobiliarios? o ¿tendremos también programas de apoyo a los demás grupos de residentes? Es decir, ¿seguiremos con el proceso de desplazamiento y sustitución, o el de mixtura social?
Mario Alberto Jurado Montelongo
El Colegio de la Frontera Norte, Unidad Monterrey
*Las opiniones expresadas en este artículo son de exclusiva responsabilidad de quien escribe. No representa un posicionamiento de El Colegio de la Frontera Norte
